정부가 초고가 주택 보유자와 비거주자의 종합부동산세를 올리는 방향으로 부동산 세제를 개편한다.
재정경제부는 3일 세제발전심의위원회를 열고 ‘2026년 세제개편안’을 확정 및 발표했다. 이날 정부는 ‘공정과세’를 위해 부동산세제 합리화를 추진한다고 밝혔다. 이에 따르면 비거주 주택과 초고가 주택, 다주택자에 대한 과세 부담이 늘어날 것으로 보인다.
종부세는 과세 체계를 주택 수에서 주택 가액 기준으로 한다. 1주택이라도 고가 주택을 보유하고 있는 경우 다주택자와 비슷한 수준에서 과세하겠다는 것이다.
과세표준 6억 원(시가 약 36억 원, 거주용 1주택 기준)까지는 세율 변동이 없다. 그러나 6억~12억 원(시가 44억5000만 원) 구간에서는 세율이 1.0%에서 1.3%로 높아진다.
과표 12억 원을 넘는 구간에서는 1, 2주택자에 적용되는 세율이 단계적으로 ‘3주택 이상’ 수준으로 높아진다. 12억~25억 원(시가 71억 원)은 1.3%에서 2027년 1.5%, 2028년 2.0%로 상승한다. 25억~50억 원(시가 122억 원)은 1.5%, 2.0%, 3.0%로, 50억~94억 원(시가 211억8000만 원)은 2.0%, 2.7%, 4.0%로, 94억 원 초과 구간은 2.7%, 3.5%, 5.0%로 상향조정된다.
주택분 종합부동산세 과세표준 계산 시 사용되는 공정시장가액비율도 현행 60%에서 단계적으로 인상한다. 1세대 1주택자와 지방 1, 2주택자는 2027년 이후 70%까지 올린다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)는 2028년 이후 80%까지 높아진다.
실제로 거주하지 않는 1주택자에 대해서는 각종 공제 혜택도 대폭 축소한다. 현재 보유 기간에 따라 최대 80%까지 적용하는 1세대 1주택자 종부세 세액공제는 2028년 거주공제로 전환한다. 2027년에는 한시적으로 보유 공제의 2분의 1과 거주 공제 중 높은 비율을 선택할 수 있도록 했다.
종부세 세 부담 상한선은 직전년도의 150%에서 200%로 상향조정했다. 다만 종부세 과세 대상 공시가격은 형행 12억 원에서 14억 원으로 상향조정해 과세 대상 인원이 과도하게 늘어나지 않도록 했다.
정부는 실거주 1주택자의 경우 시가 20억 원 주택까지는 종부세를 내지 않고, 20억~30억 원 구간에서는 세 부담이 감소한다고 설명했다. 시가 30억~40억 원 수준의 주택은 세액 변동이 크지 않고, 40억 원부터 세 부담이 본격적으로 늘어나게 제도를 설계했다.
양도세도 고가주택과 비거주자에 대한 혜택을 대폭 조정했다. 현행 장특공제는 단계적으로 ‘장기거주소득공제’로 전환한다. 1세대 1주택자의 경우 현재는 거주 공제가 연 4%, 보유 공제가 연 4%로 10년간 최대 80%를 공제받는다. 하지만 2028년에는 거주 공제가 연 6%, 보유 공제가 연 2%로 조정된다. 또 2029년부터는 연 8%의 거주공제 혜택만 주어진다. 다주택자도 연 2%의 보유공제가 2029년부터 거주 공제로 전환된다.
공제 금액에 한도도 설정된다. 지금까지는 양도차익 규모에 상관 없이 일정 비율로 공제를 받을 수 있었으나 2028년 20억 원, 2029년에는 10억 원의 한도가 적용된다.
장기거주자와 고령자가 주택을 매도하고 지방으로 이주하는 경우에는 혜택을 확대한다.
10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택의 양도세 기본공제는 연 250만 원에서 2500만 원으로 상향조정한다. 65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하면 2027년 50%(5억 원 한도), 2028년 30%(3억 원 한도)의 양도세를 감면한다.
지난 5월10일부터 시행한 다주택자 양도세 중과 조치는 한시 완화해 매도 기회를 부여하기로 했다. 2주택자는 중과세율이 현행 20%p에서 2027년 5%p, 2028년 10%p으로 낮아진다. 3주택 이상자는 30%p에서 2027년 10%p, 2028년 15%p로 한시적으로 완화된다.
금윤호 더나은미래 기자
