정부의 부동산 세제개편안이 발표된 후 서울 강남권의 초고가 아파트 시장을 중심으로 ‘절세’를 위한 또 다른 형식의 거래가 늘고 있다. 이른바 ‘교환 거래’가 그것이다. 주택을 보유하되 세 부담을 낮추기 위한 교환 매매 수요가 늘고 있는 것이다.
12일 한국부동산원에 의하면, 올해 상반기(1~6월) 전국 아파트 교환 거래 건 수는 총 305건이다. 이는 2023년 상반기(394건) 이후 3년 만에 최대 기록이다.
앞서 정부가 발표한 개편안에 따르면 실거주 요건을 충족한 1주택자라 할지라도 고가 주택 보유 시 내후년부터 세 부담이 급증한다. 기존 장기보유특별공제가 거주 공제로 전환되고 공제 한도 역시 2028년 20억 원, 2029년 10억 원으로 순차적 축소된다.
우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원의 분석에 따르면 10년 전 16억 원에 매입한 서울 서초구 반포동 래미안퍼스티지(전용 84㎡)를 올해 56억 원에 처분할 경우 양도세는 약 2억 4185만 원 수준이다. 그러나 동일한 양도차익을 남긴 채 매도 시점이 2028년과 2029년으로 미뤄지면 세액은 각각 4억 4985만 원, 9억 4485만 원으로 가파르게 불어난다.
보유세 부담 역시 상당하다. 종합부동산세 과세 체계가 2028년까지 가액 기준으로 단일화됨에 따라 과세표준 공시가격 6억 원 이상 주택의 종부세율이 최대 5.0%까지 인상된다. 여기에 공정시장가액비율(70%) 상향과 2028년 도입 예정인 세액공제 한도(600만원) 설정이 맞물리면서 초고가 주택 소유자의 유지비는 늘어날 전망이다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “종부세 공제 한도 제약으로 고가 주택 보유세 감당이 어려워진 상황에서, 향후 매도 시 양도세 부담마저 늘어나다 보니 취득세를 감수하고서라도 취득가액을 높여 놓으려는 교환 매매가 늘고 있다”고 분석했다.
예컨대 10년 전 10억 원에 사들인 아파트의 시세가 40억 원까지 올랐다면, 2029년 이후 매각 시 양도차익 30억 원 중 10억 원에 대해서만 공제가 적용돼 세금 폭탄을 피하기 어렵다. 그러나 현 시점에 동급 가치의 타 주택과 맞교환을 진행해 취득가액을 현재 시세인 40억 원 수준으로 끌어올려 두면, 향후 추가 시세 차익이 발생하더라도 양도세를 과도하게 지불하지 않아도 된다는 계산이다.
전문가들은 다만 교환 매매 추진 시 신중한 접근이 필요하다고 말했다. 동일 단지·동일 평형이라도 층수나 조망 등 거주 환경에 따라 시세가 다른 만큼, 정확한 감정평가를 거쳐 양도세와 취득세 등 실질 거래비용을 꼼꼼히 계산해 봐야 한다는 지적이다.
한편, 교환 매매 외에 세 부담이 비교적 적은 이른바 ‘덜 똘똘한 한 채’로 이전하는 움직임도 예상된다. 종부세 과세표준 6~12억 원(시세 32~45억 원) 구간이나 시가 30억 원 이하, 양도차익 20억 원 이하의 실거주 1주택자는 개편 이후에도 세제 혜택이 유지되거나 부담이 오히려 줄어들 수 있기 때문이다.
실제로 마포구 마포래미안푸르지오(전용 84㎡)는 공시가격 동결 시 보유세가 416만 원에서 411만 원으로 소폭 낮아지며, 영등포구 당산동 래미안4차 및 강동구 고덕동 래미안힐스테이트고덕(전용 84㎡) 등은 종부세 과세 대상에서 제외되면서 보유세가 약 11~12% 감소할 것으로 예상된다.
김 소장은 “교환 매매의 경우 보유세와 거래세 부담을 모두 높이던 이전 정부 때도 고가 주택 시장에서 나타났던 방식”이라며 “교환하는 양측이 주택 감정평가를 통해 받은 평가액을 토대로 적법하게 거래할 경우 세무당국이 개입하기는 어렵다”고 전했다.
구지훈 더나은미래 기자
